附属建物は調査士試験で良く問われます
調査士試験においてはこの「附属建物の要件」が大好きなようです。
基本的なことですので、正確に覚えましょう！
「附属建物」とするためには、「主である建物」との間に、次のような
効用上の一体性があること
所有者の意思に反しないこと
等の要件が必要です。
では詳しく見ていきましょう。
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（1）同一の所有者であり、共有持分の割合が同一であること
「主である建物」と「附属建物」の所有者は、常に同一でなければなりません。
当たり前ですが、他人の所有する建物を自分の「附属建物」にすることはできません。
また「主である建物」と「附属建物」が共有の場合、共有者の持分の割合が同一でなければなりません。
例えば効用上の一体性があり、所有者の意思に反していなくとも、共有者の持分の割合が異なるならば「附属建物」として登記することはできないのです。
（2）別棟の建物であること
「附属建物」は、「主である建物と別棟の建物」でなければだめです。
もし同一の建物であるならばこれは増築の問題となりますね。
だだし「区分建物」、いわゆるマンションに関しましては例外です。
例えば1階を薬局(店舗)にして、2階をその事務所としているとき等は、2階部分を1階店舗の付属建物とすることが可能です。
（3）効用上の一体性があること
数棟の建物が一体として利用される方が、そうでない場合よりも建物の効用を高める結果となる状態にあることをいい、単に利用目的を同じくしているのみで、「相互に効用を高めあう」という関係が認められないときは、「附属建物」として登記することはできません。
（4）所有者の意思に反しないこと
不動産登記法準則78条1項は「所有者の意思に反しない限り、1個の建物として取り扱うもの」と定めています。
つまりは数棟の建物が、効用上一体として利用される状態にある場合であっても、「1個の建物」として登記をするか、又はそれぞれ「別個独立の建物」として登記するかは所有者の自由な意思に委ねられているのです。
「この所有者の意思」が附属建物として認定するか否かの重要な要素になりますね。
以上（1）～（4）のすべてを満たしていないと「附属建物」として登記することはできないのです。
そして調査士試験でも良く問われる論点でありますのですべて書けるようにしましょう！
Point
同一の所有者であり、共有持分の割合が同一であること
別棟の建物であること
効用上の一体性があること
所有者の意思に反しないこと
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